El tratamiento tributario aplicable a la venta de propiedades en Chile ha vuelto al centro del debate inmobiliario y fiscal, a propósito del Proyecto de Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social, actualmente en tramitación en el Congreso.
Este proyecto propone establecer una exención transitoria de IVA para determinadas ventas de viviendas nuevas y ampliar el beneficio tributario de las viviendas acogidas al régimen DFL2.
Las medidas anteriores buscan reactivar el sector de la construcción, facilitar la venta del stock inmobiliario y hacer frente al déficit habitacional.
1. ¿Qué es el IVA vivienda nueva?
El IVA vivienda nueva corresponde al Impuesto al Valor Agregado aplicable a determinadas ventas de inmuebles habitacionales.
Actualmente, la venta habitual de viviendas nuevas realizada por inmobiliarias o empresas constructoras se encuentra afecta a IVA con una tasa general de 19%. Esta situación se consolidó tras las modificaciones introducidas por la Reforma Tributaria del año 2014, que amplió considerablemente la aplicación del impuesto en operaciones inmobiliarias, al eliminar la exigencia de que la vivienda hubiese sido construida total o parcialmente por el vendedor. Como consecuencia de esta reforma, el impuesto se aplica cuando existe una venta de una vivienda, el vendedor tiene la calidad de habitual (adquiere o construye con ánimo de reventa) y no concurre una exención específica.
En consecuencia, las ventas de viviendas nuevas realizadas por empresas constructoras o inmobiliarias, por regla general, se encuentran afectas a IVA. La principal exención vigente corresponde a determinadas adquisiciones de viviendas con subsidio habitacional, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la ley.
2. ¿Qué propone el Proyecto de Reconstrucción Nacional en relación con el IVA vivienda nueva?
El proyecto propone establecer una exención opcional y transitoria de IVA para determinadas ventas de viviendas nuevas por un plazo de un año.
Podrán acogerse a esta medida las viviendas (incluyendo las dependencias directas como estacionamientos y bodegas):
- Cuya compraventa corresponde a la primera enajenación (no se considera primera enajenación la ventas entre empresas relacionadas).
- Que cuenten con recepción municipal definitiva a la fecha de publicación de la ley
- Cuya compraventa o promesa de compraventa (por escritura pública o instrumento protocolizado) haya sido suscrita dentro del período transitorio de un año.
- Cumplan los requisitos que establezca la normativa definitiva
Asimismo, el proyecto contempla una norma excepcional que permite aplicar la exención a ventas de viviendas nuevas celebradas durante su tramitación. En estos casos, el vendedor podrá solicitar la devolución del IVA pagado, siempre que se cumplan los requisitos legales y ello conste expresamente en la respectiva escritura pública.
La exención no afecta el derecho del vendedor a utilizar el crédito fiscal contra sus débitos fiscales de IVA. Si subsiste un remanente asociado a los inmuebles acogidos al beneficio, la ley contempla reglas especiales para su tratamiento tributario, permitiendo su incorporación al costo o, en determinados casos, su deducción como gasto
3. ¿La eliminación del IVA vivienda nueva sería permanente?
No. Uno de los aspectos más relevantes de la propuesta es precisamente su carácter transitorio.
El proyecto no busca eliminar estructuralmente el IVA aplicable a la venta de viviendas nuevas, sino establecer una exención excepcional y limitada en el tiempo (período de un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente al de la publicación de la ley ) como mecanismo de reactivación económica.
Por ello, cualquier decisión de compra, inversión o desarrollo inmobiliario debería considerar que, al menos bajo la propuesta actual, el beneficio tendrá una duración acotada.
4. Cambios propuestos al régimen DFL2
El proyecto de ley también incorpora modificaciones relacionadas con viviendas acogidas al régimen DFL2.
El DFL2 regula las denominadas viviendas económicas y contempla beneficios tributarios relevantes en materias como contribuciones, herencias, donaciones y rentas de arrendamiento.
Sin embargo, durante los últimos años se han introducido restricciones importantes, especialmente respecto de contribuyentes con múltiples propiedades destinadas a inversión.
En este contexto, el proyecto otorga a las personas naturales la opción de que las rentas provenientes del arrendamiento de viviendas DFL2 (incluyendo los estacionamientos y bodegas asociados), a personas no relacionadas, queden afectas a un impuesto único de 5% a contar de la tercera vivienda(con superficie edificada no superior a 90 metros cuadrados, por unidad de vivienda) en adelante. Además, permite que las personas jurídicas con giro exclusivo de arrendamiento o explotación de viviendas económicas se acojan al referido impuesto único de tasa 5%, respecto de operaciones con partes no relacionadas.
Los contribuyentes que se acojan a este régimen podrán abandonarlo mediante comunicación al SII.
Adicionalmente, el proyecto incorpora un beneficio transitorio adicional, que permite optar por el impuesto único de 5% a quienes compren -a partes no relacionadas- una vivienda económica nueva (es decir, que no haya sido objeto de una transferencia de dominio anterior), con una superficie de hasta 140 metros cuadrados, dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley, respecto de las rentas obtenidas por su uso o explotación. Las rentas que se acojan a este régimen transitorio quedarán afectas al referido impuesto único a contar del 1 de enero de 2027.
La medida busca equilibrar el incentivo a la inversión habitacional con la necesidad de limitar estructuras patrimoniales excesivamente favorecidas tributariamente.
5. Una propuesta relevante, pero aún en discusión
Según lo señalado, el Proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social incorpora relevantes modificaciones tributarias en materia inmobiliaria: por una parte, propone una exención transitoria de IVA para determinadas ventas de viviendas nuevas y, por otra, amplía el beneficio tributario aplicable a las viviendas acogidas al DFL N° 2, con el propósito de incentivar la actividad del sector y contribuir a su reactivación.
No obstante, mientras el proyecto continúe en tramitación, resulta fundamental analizar cualquier operación inmobiliaria considerando tanto la normativa vigente como los posibles cambios futuros.
En este escenario, una adecuada asesoría tributaria permite evaluar riesgos, revisar oportunidades y estructurar operaciones inmobiliarias de manera eficiente y conforme a la legislación aplicable.
Revisa nuestro Blog y publicaciones en Prensa para saber más sobre el Proyecto de Reconstrucción Nacional y más.